Większa kontrola mieszkańców nad zarządzaniem nieruchomością

Jakie zmiany mieszkańcom będzie teraz łatwiej przeforsować?

Dzięki nowym regulacjom sprawniej będzie można podejmować decyzje w kwestiach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Przede wszystkim łatwiej będzie można odwołać dotychczasowego zarządcę, który nieefektywnie gospodaruje daną nieruchomością. W niektórych wspólnotach zarządcy sprawują  swoją funkcję od wielu lat. Nie zawsze pracują na zadowalającym poziomie, niekiedy pozostają w konflikcie z mieszkańcami. Dotychczas trudno było ich odwołać ze względu na brak ustawowej większości głosów. Dotyczy to również zarządców wybieranych przez deweloperów, którymi mogły okazać się podmioty wybrane nie ze względu na posiadaną wiedzę i umiejętności. W przeszłości zdarzały się przypadki, gdzie zmiana ustanowionego przez firmę deweloperską zarządcy była przez dewelopera blokowana, ponieważ dysponował on większością głosów (np. z tytułu niesprzedanych lokali). Tego typu sytuacje mogły prowadzić do nadużyć i nie służyły konkurencji rynkowej.

Nowelizacja zwiększa elastyczność decyzyjną we wspólnotach mieszkaniowych. Teraz zdecydowanie łatwiej będzie zebrać wymaganą przepisami większość i w ten sposób w sytuacjach tego wymagających zmienić zarządcę na tańszego i efektywniejszego. Oprócz zmiany zarządcy sprawniej można podjąć decyzje dotyczące najistotniejszych spraw wspólnoty, wymagających zgody właścicieli lokali wyrażanej w formie uchwały. Do decyzji takich należą na przykład budowa nowego placu zabaw, instalacja monitoringu w częściach wspólnych, rozbudowa parkingu, zaaranżowanie części wspólnej korytarza na nowy lokal, wykonanie modernizacji budynku itd.

Czy wszystko na plus?

Pojawiają się głosy o możliwych praktycznych trudnościach w ustaleniu wysokości udziału każdego ze współwłaścicieli lokalu w kontekście zapłaty zaliczek na koszty zarządu. Obowiązujące przepisy wskazują, że właściciele lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów w tej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa będzie musiała ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej i dopiero na tej podstawie dokonać rozliczenia osobno z każdym współwłaścicielem. Może to powodować trudności np. w przypadku nieprzeprowadzonych postępowań spadkowych po zmarłych właścicielach lokali.